#8 La \"terraza\" que desapareció: antes de comprar mi casa

¡Sí, me compro una casa! 🏡

Quiero que sepas que solo mi familia más cercana lo sabía… y ahora tú también! 😉

Hoy te cuento lo que tengo en cuenta como asesor fiscal cuando voy a comprar un inmueble, por si algún día te toca a ti tomar esta decisión.

Cómo está estructurada esta edición de Café con Impuestos:

- ¿Qué impuesto pago principalmente al comprar una casa?

- Cómo saber el Valor de Referencia.

- Mi opinión sobre la hipoteca (y algo más).

- ¿Cuánto financian los bancos y qué alternativas tienes?

- La historia de la terraza que nunca fue.

Cuando te compras una vivienda, lo primero que piensas es en la emoción de tu nuevo hogar.

Pero, como siempre, Hacienda tiene que pasar por ahí primero. 😅

El impuesto más importante que vas a pagar es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), si compras una vivienda de segunda mano. Este impuesto varía según tu comunidad autónoma, pero suele estar entre el 6% y el 10% del precio de la vivienda.

Si la casa es nueva, pagarás el IVA, que es del 10%.

Y no olvides el Actos Jurídicos Documentados (AJD), que va aparte y suele rondar entre el 0,5% y el 1,5%.

Vamos cada vez que me emocino pensando en la decoración, recuerdo que los impuestos siempre van por delante.

Ahora vamos con una de las partes más técnicas y menos emocionantes que necesitas saber a la hora de comprar una casa: el Valor de Referencia.

Este valor es importante porque Hacienda lo utiliza para asegurarse de que pagues impuestos en función de lo que ellos consideran que vale tu casa, y no lo que has negociado con el vendedor.

¿Cómo saber cuál es?

Para saber el valor de referencia, primero necesitas conocer la referencia catastral del inmueble.

• Esta referencia la puedes encontrar en la escritura de la vivienda o en los recibos del IBI.
• También puedes buscarla online introduciendo la calle y la localización exacta del inmueble.

Si conoces la dirección exacta del inmueble, puedes introducirla en el siguiente enlace para conocer el la Referencia Catastral: Consulta la Referencia Catastral.

Con la Referencia Catastral puedes conocer ya el Valor de Referencia en la Sede del Catastro!!

Si el Valor de Referencia es mayor que el precio de compra, Hacienda te va a cobrar los impuestos sobre ese valor, aunque hayas pagado menos por la casa.

Ojo con esto, porque puede suponer un susto si no lo tienes en cuenta.

Es un tema del que siempre hablo con mis clientes porque es una de esas sorpresas desagradables que no te cuentan cuando firmas la compra. 🙄

Aquí es donde empiezan las verdaderas dudas. ¿Fija, variable, mixta?

Cuando compras una casa, la hipoteca es algo que marca tu vida durante muchos años, por eso es clave que tomes la decisión correcta.

Primero, no te fijes solo en la cuota mensual. Lo importante es cuánto vas a pagar en intereses a lo largo de toda la vida de la hipoteca.

• Hipoteca fija: pagas lo mismo durante toda la vida del préstamo. No importa si los tipos de interés suben, lo que pagas no cambia. Es ideal si quieres seguridad y estabilidad.
• Hipoteca variable: aquí el interés cambia según el Euribor. Empiezas pagando una cuota baja, pero si el Euribor sube, tus pagos pueden aumentar. ¿Lo bueno? Si el Euribor baja, tú pagas menos.
• Hipoteca mixta: es una combinación. Durante los primeros años pagas un interés fijo y luego pasas a un interés variable. Puede ser una buena opción si crees que los tipos de interés van a ser favorables en el futuro.

Y ahora lo que nadie te cuenta: en algunas comunidades autónomas, aunque hayas comprado tu casa después de 2013, puedes deducirte los intereses de tu hipoteca.

Esto depende de las deducciones autonómicas!!

Así que, infórmate bien porque puedes ahorrarte un buen dinero cada año.

Por último, si puedes, siempre recomiendo plantearte la amortización anticipada.

Si tienes algún dinero ahorrado, úsalo para reducir el capital que te queda por pagar.

Esto reducirá los intereses totales y puede hacer que pagues mucho menos.

Otro tema que me parece clave es el de la financiación. En general, los bancos financian el 80% del valor de la vivienda.

Pero, ¿qué pasa con el otro 20%?

Bueno, en muchos casos, tendrás que aportar ese dinero de tu bolsillo. Sin embargo, hay algunas alternativas.

• Algunos bancos, aprovechando las líneas del ICO, pueden financiar hasta un 90-95% del valor. Esta opción es interesante si cumples con ciertos requisitos y buscas aumentar tu financiación sin tener que aportar tanto dinero inicial.
• Ahora bien, también hay bancos que te ofrecen el 100% de la financiación, pero cuidado... porque te lo cobran caro: los intereses pueden llegar al 6% o más. Y eso, a largo plazo, significa mucho dinero de más que pagarás en intereses. Mi consejo: calcula bien antes de lanzarte a por este tipo de hipotecas.
  

Siempre recuerda que, al final del día, lo importante no es la cuota mensual que pagas, sino cuánto pagas en intereses a lo largo de los años.

No te dejes deslumbrar por cuotas bajas si luego vas a pagar muchísimo más en intereses.

Aquí te voy a contar algo que me pasó recientemente y que estoy seguro te va a hacer reflexionar si estás pensando en comprar una vivienda.

Hace poco, encontré un piso con terraza que me encantaba.

Todo parecía en orden, la casa me gustaba, y pensé que había encontrado el lugar perfecto.

Pero… cuando fuimos a hacer la tercera visita al piso, una vecina nos contó algo que me dejó helado. 😳

Resulta que la terraza que había visto no era realmente del piso.

Era el patio de la vecina, que lo había techado.

Y no solo eso: ¡el vecino de arriba (el cual iba a ser yo) había abierto una puerta para usarlo también como su terraza!

Vamos, que lo que yo creía que era mi terraza... no existía.

Ya te puedes imaginar mi cara.

Aunque ya había dado las arras, le dejé bien claro a la inmobiliaria que yo firmé las arras pensando que el piso tenía una terraza.

Y que, al descubrir este vicio oculto, la situación cambiaba completamente. Si lo hubiese sabido, jamás habría firmado.

¿Conclusión?

Era motivo de nulidad del contrato. Y al final, me fui por otro camino y acabé mirando un dúplex sin problemas, y con una terraza que sí existía en la propiedad, jajaj!!

Lección: Antes de firmar nada, es fundamental hablar con los vecinos y asegurarse de que todo está en orden. Ellos muchas veces conocen los entresijos de la comunidad y pueden darte información valiosa sobre la vivienda que estás pensando comprar. Así te evitas sorpresas desagradables.

Nunca dudes en hacer preguntas incómodas, y si algo no te cuadra, investígalo hasta el fondo. Comprar una casa es una gran inversión, así que mejor estar informado desde el principio.